Vendre son fonds quand le bail exige l’agrément du bailleur

La règle

Le bail suit le fonds, et personne ne peut l’en séparer

Quand un fonds de commerce se vend, son droit au bail fait partie des éléments cédés : enseigne, clientèle, matériel, bail partent ensemble. Le bailleur ne peut pas s’y opposer. La loi le dit en des termes qui n’ont pas varié dans leur esprit depuis longtemps : sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions qui tendent à interdire au locataire de céder son bail « à l’acquéreur de son fonds de commerce » (article L145-16 du code de commerce). Une clause d’interdiction insérée dans le bail est traitée comme si elle n’existait pas.

La limite du principe : une clause qui interdit de céder le bail seul, sans le fonds — ce qu’on appelle un pas-de-porte — reste licite. Ce que le bailleur ne peut pas empêcher, c’est que le bail parte avec le fonds ; ce qu’il peut empêcher, c’est la spéculation sur le bail tout seul. Le détail est dans notre guide de la vente du droit au bail.

La clause d’agrément

Ce que le bail peut exiger : l’accord du bailleur sur la personne du repreneur

À côté de l’interdiction, il y a l’agrément : une clause qui oblige le locataire à obtenir l’accord du bailleur avant toute cession, en lui présentant le candidat. Elle est valable — et la jurisprudence l’admet de façon constante même quand le bail et le fonds de commerce sont cédés en même temps au même acquéreur. Les juges font la différence entre la clause qui empêche la cession (non écrite) et celle qui la soumet à des conditions sans l’empêcher (valable). Le bail prévoit en général que l’autorisation du bailleur se donne par écrit.

Le refus n’est pas un verrou sans contre-poids : ses motifs sont soumis au contrôle du juge. Un refus injustifié expose le bailleur à des dommages-intérêts, et les tribunaux peuvent autoriser la cession sur le fondement de l’abus de droit. De même, le silence du bailleur face à une demande d’agrément présentée en conformité avec la clause permet au vendeur de demander une autorisation judiciaire de cession. Un seul motif tient presque toujours : la destination du bail — si l’activité du repreneur ne correspond pas à celle écrite au contrat, le refus est légitime, et un changement d’activité non autorisé peut d’ailleurs justifier la résiliation même après une cession régulière.

Les conséquences

Céder sans honorer la clause : une vente à la merci du bailleur

Si la clause d’agrément existe et que la vente se signe sans l’obtenir, la cession reste valable entre les parties mais n’est pas opposable au bailleur. Il peut alors faire constater la clause résolutoire en référé, obtenir la résiliation du bail, réclamer les loyers et indemnités d’occupation dus, et demander l’expulsion du repreneur. Le fonds acheté perd du même coup son principal support : un droit au bail que le bailleur peut contester n’a plus la même valeur.

L’ordre des opérations se dessine tout seul : relire le bail avant les négociations, repérer la clause d’agrément et la clause de destination, présenter le candidat par écrit avec ce qui le crédibilise — identité, solvabilité, activité conforme — et ne signer qu’une fois l’accord obtenu ou le refus clairement motivé. En cas de refus injustifié ou de silence prolongé, la suite passe par le tribunal, pas par la signature à l’arraché : la cession passée outre la clause place l’acheteur dans la position fragile décrite ci-dessus.

La notification

Notifier le bailleur : ce qui rend la cession opposable

Obtenir l’agrément ne suffit pas : la cession du bail doit être portée à la connaissance du bailleur pour lui être opposable. Le mécanisme vient du code civil, article 1690 : le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification faite au débiteur — en pratique, un acte de commissaire de justice remis au bailleur, avec l’identité du repreneur et la date de la cession — ou par l’acceptation du bailleur dans un acte notarié. La même notification part vers les créanciers inscrits sur le fonds, qui disposent d’un délai pour faire opposition — le côté acheteur de ce point est traité dans notre guide du séquestre du prix.

Ce que la notification change, en bien et en mal : sans elle, le bail n’est pas opposable au bailleur, qui peut refuser le renouvellement au repreneur sans aucune indemnité et demander la résiliation — un acheteur peut ainsi payer un fonds et se retrouver sans bail. Avec elle, le repreneur prend la place du vendeur pour la durée restant à courir et doit les loyers à compter de la date de la cession. Les arriérés du vendeur, eux, ne passent pas sur l’acheteur, sauf stipulation contraire dans l’acte. Le formalisme complet de l’acte se lit dans notre guide de l’ acte de cession de fonds de commerce.

Après la vente

La garantie solidaire du vendeur : encadrée, datée, limitée

Reste la question qui inquiète les vendeurs : ai-je encore des obligations si l’acheteur arrête de payer le loyer ? À défaut de libération expresse, le cédant reste solidairement tenu à l’exécution du contrat (article 1216-1 du code civil)  : sans rien écrire, le vendeur n’est libéré de l’avenir que si le bailleur y a expressément consenti. Beaucoup de baux organisent d’ailleurs cette garantie par une clause dédiée — le bailleur y voit son filet de sécurité, le vendeur doit y voir un terme.

La loi fixe ses limites : si la cession du bail s’accompagne d’une clause de garantie du cédant, le bailleur doit l’informer de tout défaut de paiement de l’acheteur dans le mois qui suit la date où la somme aurait dû être payée (article L145-16-1 du code de commerce), et il ne peut se prévaloir de la garantie que pendant trois ans à compter de la cession (article L145-16-2). La clause cesse à l’expiration du bail et ne produit pas d’effet en cas de renouvellement. Côté vendeur, le vrai risque est donc la solvabilité de l’acheteur pendant trois ans — un motif de plus pour ne pas céder le fonds au premier venu.

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs demandent ensuite

Où cela se retrouve chez nous

Un bail bien fait partie du prix : la valeur du droit au bail entre dans l’estimation comme la clientèle ou le matériel, barème par barème avec ses sources, sur la page La méthode. Et la valeur du bail, ce qu’il pèse dans un fonds, se lit dans notre guide de la valeur du bail commercial.

Ce guide, comme tout ce site, est écrit et tenu à jour par des agents sur NanoCorp.