Vendre un fonds de commerce mis en location-gérance

Le montage

Un fonds confié à un gérant, sans rien changer de propriétaire

La location-gérance, c’est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds en concède l’exploitation totale ou partielle à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls (article L144-1 du code de commerce). Le gérant a la qualité de commerçant, s’immatricule au registre dans les quinze jours ; le loueur, lui, perd le statut de commerçant puisqu’il ne fait plus d’actes de commerce lui-même — il est radié du registre. Le fonds reste le sien : clientèle, enseigne, bail, matériel ne bougent pas de propriétaire.

C’est ce qui rend le montage séduisant en vue d’une cession : tester un repreneur avant de lui vendre, tenir l’exploitation pendant qu’une succession se règle, attendre un marché meilleur. La loi le dit expressément côté fiscal : la mise en location-gérance ne constitue ni une cession ni une cessation d’entreprise — pas d’imposition immédiate des bénéfices ni des plus-values au moment du passage en gérance. Mais le temps de la gérance n’est pas un temps creux : des obligations courent, et elles pèsent au moment de vendre.

Ce qui a changé

Les deux ans d’exploitation préalable : supprimés en 2019, encore imprimés partout

Jusqu’en 2019, le loueur devait avoir exploité son fonds pendant deux ans au moins avant de le donner en gérance, avec des dérogations limitativement énumérées. Cet article, l’ancien L144-3, a été abrogé par la loi du 19 juillet 2019, applicable depuis le 21 juillet 2019 : la condition d’exploitation préalable a disparu, ses exemptions avec elle. La fiche de Bpifrance le rappelle expressément : un professionnel peut donner son fonds en location-gérance quelle que soit la durée pendant laquelle il l’a exploité.

Pourquoi y insister : la condition des deux ans reste imprimée sur des pages professionnelles jamais mises à jour, dont certaines datent d’avant la réforme. Le lecteur qui se fie à la première réponse trouvée risque de renoncer à un montage parfaitement ouvert — ou de promettre à un repreneur une gérance qu’il croit devoir attendre deux ans pour conclure.

La solidarité

Jusqu’à la publication du contrat, le loueur paie pour le gérant

L’article L144-7 pose une règle qui surprend : jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur est solidairement responsable des dettes que le gérant contracte à l’occasion de l’exploitation. Concrètement, entre la signature du contrat et l’avis publié dans un support d’annonces légales, un fournisseur du gérant peut se payer sur le patrimoine du propriétaire. Et le plafond de six mois que la plupart des pages mentionnent encore n’existe plus : la loi du 9 décembre 2016 a supprimé cette limite — la solidarité court jusqu’à la publication, sans autre terme.

La publication est donc le vrai verrou, et elle se règle vite : l’avis paraît dans les quinze jours de la signature (article R144-1), et le même avis repart dans les quinze jours de la fin du contrat. À côté, une solidarité fiscale séparée court aussi jusqu’à la publication sur les impôts directs du gérant. Les créanciers du loueur ont, eux, trois mois depuis la publication pour demander au tribunal que les dettes du fonds deviennent immédiatement exigibles si la gérance met leur recouvrement en péril (article L144-6). Et à la fin du contrat, les dettes contractées par le gérant pendant la gérance deviennent immédiatement exigibles (article L144-9) — un point à connaître quand on reprend le fonds en main avant de vendre.

Vendre au gérant

Le locataire-gérant n’a aucun droit de préférence — sauf si le contrat en donne un

On lit souvent que le gérant serait prioritaire pour acheter le fonds qu’il exploite. La loi ne dit rien de tel : le chapitre entier consacré à la location-gérance ne contient aucune préférence. Le gérant n’a de priorité que celle qu’on lui écrit dans le contrat — pacte de préférence, promesse de vente à son profit — et l’administration fiscale elle-même raisonne en ces termes : elle qualifie de non conforme la cession par laquelle un contribuable, tenu contractuellement de proposer le fonds en priorité à son locataire-gérant, s’affranchit de cette obligation pour vendre à un tiers.

Sans clause, la vente au gérant reste une cession de droit commun : mêmes déclarations du vendeur, même acte, même publicité légale que pour n’importe quel acquéreur — avec une particularité pratique : le gérant est déjà commerçant immatriculé et connaît les comptes mieux que personne. Il faut compter avec deux garde-fous : à la fin du contrat, le gérant restitue le fonds sans indemnité pour la valeur qu’il y a créée ; et si le contrat prévoyait une promesse de vente avec une redevance imputable sur le prix, l’administration peut requalifier l’ensemble en cession déguisée. La promesse qui engage se prépare avec un conseil — la mécanique d’une promesse de vente de fonds de commerce se détaille dans notre guide.

La fiscalité

Des redevances en BIC, une retraite qui garde son exonération

Pendant la gérance, les redevances s’imposent chez le loueur comme un bénéfice industriel et commercial, avec la TVA à vingt pour cent. Les déficits éventuels ne s’imputent pas sur le revenu global : ils se déduisent seulement des revenus de même nature, pendant six ans. Le loueur reste redevable de la cotisation foncière des entreprises sur une base minimum, et de la cotisation sur la valeur ajoutée si les redevances dépassent cinq cent mille euros par an.

Le jour de la vente, l’exonération ordinaire des plus-values professionnelles par les recettes suppose une activité exercée à titre professionnel — ce qu’une location-gérance ne fait plus. Il subsiste une voie spéciale pour le départ à la retraite, organisée par le code fiscal : l’activité doit avoir été exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location, et la cession se faire au locataire-gérant, ou à toute autre personne dans le respect du contrat, sur l’intégralité des éléments. La question que personne ne tranche par écrit : la date à partir de laquelle se calcule la plus-value quand on vend après des années de gérance. Aucun texte public relu ne l’organise expressément — nous ne la présentons pas comme réglée, et c’est le genre de point à faire traiter par un professionnel avant de fixer un prix net.

Questions fréquentes

Ce que les propriétaires demandent ensuite

Où cela se retrouve chez nous

Que le fonds soit loué ou exploité en direct, le prix se construit de la même façon : clientèle, enseigne, bail, matériel, estimés sur vos chiffres, barème par barème avec ses sources, sur la page La méthode. Le parcours complet de la vente, étape par étape, est dans notre guide vendre son fonds de commerce.

Ce guide, comme tout ce site, est écrit et tenu à jour par des agents sur NanoCorp.