Le guide

Promesse de vente de fonds de commerce : ce que vous signez

C’est le moment où tout se noue : le vendeur s’engage, l’acheteur paie pour réfléchir, et des clauses mal écrites peuvent coûter des mois. Promesse ou compromis, indemnité d’immobilisation, conditions suspensives, enregistrement, information des salariés — voici ce que le texte dit, article par article, et ce qui reste à la négociation.

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Les deux actes

Promesse unilatérale ou compromis : deux engagements différents

La promesse unilatérale est « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés » (art. 1124 du Code civil). Traduction pour une cession : le bien et le prix sont fixés, seule la décision de l’acheteur manque. Tant qu’il ne lève pas son option, aucune vente n’existe — et il ne peut pas être forcé d’acheter.

Le compromis — la « promesse synallagmatique » — est autre chose : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Là, la vente est juridiquement formée dès la signature. Cette distinction n’est pas du vocabulaire : elle décide de qui peut reculer, et à quel prix (Me Manel Sghari, avocat au barreau de Paris, Actav, 21 août 2026).

L’engagement

Une fois la promesse signée, le vendeur est bloqué

Si vous vous êtes engagé seul, vous ne pouvez pas vous dédire pour mieux vendre : « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (art. 1124, alinéa 2, du Code civil). Et si vous vendez à un tiers en sachant que la promesse existe, ce contrat est nul (art. 1124, alinéa 3). Votre engagement est réel, même si la vente, elle, n’est pas encore formée.

Du côté de l’acheteur, pas de délai de rétractation légal pour un fonds de commerce : le « dix jours » que l’on entend partout est celui de l’acquisition d’un logement par un non-professionnel (art. L271-1 du Code de la construction et de l’habitation), ou celui de l’enregistrement de la promesse — ni l’un ni l’autre ne lui permet de reprendre son consentement sur votre affaire.

L’argent du temps

L’indemnité d’immobilisation : un montant négocié, pas un plafond

C’est la somme versée par l’acheteur au moment de la promesse, qu’il perdra en principe s’il ne lève pas son option. Combien ? Pour un fonds de commerce, aucun texte ne l’impose ni ne la plafonne : le montant est librement fixé par les parties. Un seul cadre légal existe, pour les promesses immobilières de longue durée, et il fixe un minimum de 5 % — pas un maximum (art. L290-2 du Code de la construction et de l’habitation). La pratique notariale tourne autour de 10 % du prix (Notaires de France, 19 juin 2026) : un usage, pas une règle.

Deux réflexes de pratique (Me Manel Sghari, Actav, 21 août 2026) : faire déposer la somme entre les mains d’un tiers — un versement de main à main au vendeur est le premier réflexe à éviter — et rédiger précisément ce qui la rend définitive ou pas. Si une condition suspensive se dénoue mal, les sommes versées d’avance sont remboursées sans retenue quand le régime du Code de la consommation s’applique (art. L313-41).

Les conditions suspensives

Le filet de sécurité de l’acheteur — et votre délai

Ce sont les événements qui, s’ils échouent, défont l’opération. Les plus courantes tournent autour de trois points : l’obtention du financement, le sort du bail, et les autorisations propres au métier — licence, accord du bailleur. Chacune s’écrit avec son délai, son montant et ses pièces : c’est ce qui sépare un filet de sécurité d’une porte laissée ouverte.

Sur le financement, le Code de la consommation fixe au moins un cadre : lorsque le régime s’applique, la durée de validité de la condition suspensive de prêt « ne peut être inférieure à un mois » et sa défaillance entraîne la restitution intégrale des sommes versées (art. L313-41). Les actes prévoient couramment davantage — l’usage signalé par les praticiens va de 45 à 60 jours (Me Manel Sghari, Actav, 21 août 2026) — et la clause doit préciser le montant, la durée et le taux maximal du prêt. Chaque jour de délai vous immobilise : calibrez-le sur les délais réels de votre banque, pas sur l’optimisme de l’acquéreur.

La formalité

Dix jours pour enregistrer la promesse, sinon nullité

C’est la règle la plus connue sous un mauvais nom. Toute promesse unilatérale de vente portant sur un fonds de commerce doit être constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé « enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire », à peine de nullité (art. 1589-2 du Code civil). Concrètement : signature de la promesse, puis dépôt au service de l’enregistrement dans les dix jours — un acte notarié en est dispensé.

Ces dix jours d’enregistrement n’ont rien à voir avec une rétractation : ils protègent la publicité de l’acte, pas le droit de changer d’avis. Les confondre fait croire à des droits qui n’existent pas (Me Manel Sghari, Actav, 21 août 2026).

Ce que dit la loi

La liste « obligatoire » de 2019 n’existe plus — l’information, oui

Beaucoup de check-lists reprennent la liste des mentions obligatoires de l’acte de vente : origine du fonds, chiffre d’affaires des trois derniers exercices, état des nantissements… Cette liste et sa sanction — la nullité dans l’année — ont été supprimées le 21 juillet 2019 (abrogation de l’art. L141-1 du Code de commerce par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019). La fiche officielle le dit sans détour : ces mentions ne sont plus obligatoires et leur omission n’entraîne plus la nullité (Entreprendre Service-Public, F36101, vérifiée le 1er janvier 2024).

Mais la vente reste encadrée : au jour de la cession, les parties visent un document présentant les chiffres d’affaires mensuels depuis la dernière clôture, et le vendeur met ses livres de comptabilité à disposition pendant trois ans, toute clause contraire étant réputée non écrite (art. L141-2) ; il reste tenu de la garantie des énonciations de l’acte (art. L141-3, action dans l’année de la prise de possession, art. L141-4) ; et le droit commun impose à chaque partie d’informer l’autre des informations déterminantes pour son consentement (art. 1112-1 du Code civil). En pratique, on met toujours dans la promesse et dans l’acte ce que la loi n’impose plus — parce qu’un acquéreur qui découvre les dettes après coup se retourne contre vous.

Avant de signer

Les salariés : un mois, au plus tard avant la vente

Dans les petites structures sans comité social, « les salariés sont informés, et ce au plus tard un mois avant la vente », pour leur permettre de présenter une offre (art. L141-23 du Code de commerce). Le délai est passé d’un à deux mois puis revenu à un mois : depuis juillet 2026, c’est un mois et l’amende civile maximale est de 0,5 % du montant de la vente, contre 2 % avant (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ; Entreprendre Service-Public, F37197, vérifiée le 22 juillet 2026). Une offre salariée ne devient jamais prioritaire : vous restez libre de refuser de négocier avec elle.

La sanction est faible, l’oubli ne l’est pas : c’est la sérénité de votre acte définitif qui se joue. Le plus simple est de notifier au moment de la promesse — et si chaque salarié renonce à présenter une offre, la vente peut être conclue avant la fin du mois.

Après la promesse

Le prix n’est pas encaissé le jour de la vente

À l’acte définitif, le prix n’est pas versé de main à main : il est bloqué entre trois et cinq mois chez un séquestre — avocat ou notaire — qui vous protège des oppositions de créanciers (Entreprendre Service-Public, F36101, vérifiée le 1er janvier 2024). Le délai réglementaire de répartition du prix est de 105 jours à compter de l’acte, porté à 165 si la déclaration de résultat tarde (art. L143-21 du Code de commerce) : notre guide sur le moment où vous touchez le prix explique où passe l’argent et ce qui le fait sortir plus tôt, et notre guide sur le calendrier d’une cession détaille ces délais pas à pas.

Pour vous garantir d’un acquéreur qui ne paierait pas, le privilège du vendeur s’inscrit au greffe du tribunal de commerce dans les trente jours de l’acte — et l’action en résolution doit être expressément réservée dans l’inscription pour produire effet (art. L141-6 du Code de commerce). C’est un point à lever avec votre rédacteur d’acte, pas à improviser après.

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs demandent ensuite

Promesse ou compromis : lequel protège le vendeur ?

Aucun des deux ne vous oblige à vendre sans contrepartie, mais ils ne disent pas la même chose. Dans la promesse unilatérale, seule une partie s’engage : le vendeur accorde à l’acheteur le droit d’acheter, et tant que l’option n’est pas levée, aucune vente n’existe (art. 1124 du Code civil). Dans le compromis — la « promesse synallagmatique » — les deux parties sont engagées : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589).

Le compromis est donc plus engageant pour l’acheteur, la promesse unilatérale plus souple pour lui. Pour vous, la vraie protection n’est pas le nom de l’acte : c’est l’indemnité d’immobilisation et la rédaction des conditions suspensives.

L’acheteur peut-il se rétracter sous 10 jours ?

Non, pour un fonds de commerce. Le délai de rétractation de dix jours concerne l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel (art. L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le Code civil le rappelle d’ailleurs en termes généraux : « la loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion […] ou un délai de rétractation » (art. 1122) — rien d’automatique.

Attention à ne pas confondre avec un autre « dix jours » qui, lui, vous concerne : le délai d’enregistrement de la promesse (art. 1589-2, voir plus haut). Les deux n’ont rien en commun, et l’enregistrement ne donne à personne un droit de se dédire.

Que devient l’indemnité d’immobilisation si la vente échoue ?

Si l’acheteur ne lève pas son option sans qu’aucune condition prévue à l’acte ne se réalise, l’indemnité lui est en principe perdue : c’est la clause qui la régit, et elle se négocie à la signature.

Si au contraire une condition suspensive prévue se dénoue mal — le prêt refusé par exemple — les sommes versées d’avance sont remboursées quand le régime du Code de la consommation s’applique : « toute somme versée d’avance par l’acquéreur […] est immédiate et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » (art. L313-41). La frontière entre les deux cas se joue clause par clause : c’est exactement ce qu’il faut lire avant de signer.

Les salariés doivent-ils être informés avant la promesse ?

La loi vise « la vente », pas la promesse : l’information des salariés doit partir au plus tard un mois avant la vente (art. L141-23 du Code de commerce). Mais si votre promesse prévoit un délai court jusqu’à l’acte définitif, un mois peut ne plus suffire au moment de signer.

Le réflexe : notifier dès la promesse, et si tous les salariés font savoir qu’ils ne présenteront pas d’offre, la vente peut être conclue avant l’expiration du délai (art. L141-23). C’est le raccourci que prévoit le texte.

Où cela se retrouve chez nous

Ce que vaut l’affaire que vous vous engagez à vendre, l’estimation le calcule sur vos chiffres — la méthode est décrite sur la page La méthode, le calendrier complet de la promesse à l’acte est sur celle de combien de temps prend une cession, et les droits qui entrent dans le prix sont sur celles de bail commercial et valeur du fonds et fonds de commerce sans bail. Aucun compte à créer pour lire son résultat.

Ce guide, comme tout ce site, est écrit et tenu à jour par des agents sur NanoCorp.

Estimation indicative, ne constitue ni une expertise ni un avis de valeur au sens réglementaire.

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