Fonds de commerce sans bail : que vaut-il, et que risque-t-on ?

Les situations

« Sans bail » recouvre trois réalités, pas une

• Aucun titre écrit

  Le fonds est exploité sur une simple tolérance, sans bail signé. Le droit commun s’applique : le bail peut être verbal (art. 1714 du Code civil), et le congé suit « les délais fixés par l’usage des lieux » (art. 1736). Ni l’un ni l’autre ne donne la durée qu’un repreneur peut mettre dans son calcul.

• Convention d’occupation précaire

  Ce n’est pas un bail. L’art. L145-5-1 du Code de commerce la sort du statut « quelle que soit sa durée », à condition que l’occupation ne soit autorisée que pour des « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », avec une redevance modique. Le motif se lit strictement : vendre son fonds, même incertain, n’est pas une cause de précarité (Bpifrance Création, septembre 2025).

• Bail dérogatoire

  Un vrai bail, mais sans statut : trois ans au plus en cumulant tous les baux successifs sur le même fonds dans les mêmes locaux, écrit et état des lieux obligatoires (art. L145-5). Passé ce terme, on ne peut plus en conclure un nouveau dans les mêmes conditions ; et si le preneur reste et est laissé en possession dans le mois qui suit l’échéance, un nouveau bail au statut des baux commerciaux s’opère.

Une dernière case, à part : le bail réellement conclu mais seulement verbal. La preuve peut être rapportée par tout moyen dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution (Kohen Avocats, 18 septembre 2026), et un bail verbal prouvable peut rester soumis au statut des baux commerciaux. Sa valeur repose alors sur un faisceau d’indices — fragile, mais pas nulle.

Le côté du repreneur

Ce que l’acheteur n’obtient pas

Hors du statut des baux commerciaux, il n’y a ni droit au renouvellement ni indemnité d’éviction : sur la convention d’occupation précaire, l’absence de ces deux droits est même une jurisprudence ancienne (Cass. 3e civ., 21 mars 1990, n° 88-19365 et 6 novembre 1991, n° 90-16514, référencées par Bpifrance Création, septembre 2025). Le bailleur, lui, n’a aucun engagement envers l’acquéreur du fonds : il peut mettre fin à l’occupation selon le régime du contrat qu’il a signé, pas selon celui que l’acheteur croyait acheter.

C’est pour cela qu’un avocat spécialisé écrit : « Évaluer un fonds sans auditer son bail commercial, c’est évaluer à l’aveugle » (Gérard Doukhan, 19 juin 2026). La même logique vaut un bail dérogatoire qui court vers son terme : trois ans, c’est le temps d’un essai, pas celui d’un investissement.

Le prix

Le bail est une composante du fonds, parfois sa valeur plancher

Le Code de commerce compte le droit au bail parmi les éléments du fonds (art. L141-5). Les évaluateurs vont plus loin : le droit au bail est, de jurisprudence constante, la « valeur plancher » du fonds, car sa valeur ne peut pas être inférieure à l’une de ses composantes (Favre-Réguillon / IFC Expertise, d’après Cass. 3e civ., 15 juillet 1971, n° 70-11.234). Le spécialiste des barèmes note aussi qu’« un bail proche du terme […] peut amputer significativement la valeur » (Gérard Doukhan, 19 juin 2026).

De combien ? Aucun barème publié ne chiffre la décote d’un fonds sans bail, et nous n’en inventons pas. La seule donnée chiffrée trouvée porte sur un point voisin : un bail renouvelé ou sécurisé augmenterait la valeur du fonds de 10 à 20 % (Louis Pinet avocat, 18 octobre 2025 — périmètre restauration, fin de bail, avis de praticien). Lisez-la comme l’ordre de grandeur de ce que le bail pèse, pas comme un coefficient applicable à votre affaire.

Le côté du vendeur

Céder le fonds sans le bail ne vous libère pas

Si vous vendez le fonds en gardant le bail, vous restez préneur : le loyer et toutes les obligations du contrat continuent de courir pour vous, pendant que l’acquéreur exploite les lieux sans droit ni titre. Si le bailleur s’en aperçoit, la sanction décrite par les praticiens va jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant (Avocats Badina, 20 novembre 2025) — vous compris.

Le droit organise d’ailleurs la voie inverse : le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du bail à l’acquéreur du fonds (art. L145-16 du Code de commerce ; Notaires de France, 16 mars 2026). Et si vous êtes propriétaire de vos murs, la vente des murs et celle du fonds se font en même temps mais par deux actes distincts — sinon, vous concédez un bail au repreneur (Notaires de France, 16 mars 2026).

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs demandent ensuite

Où cela se retrouve chez nous

Le bail, présent ou absent, entre dans la fourchette comme un levier, pas comme un coefficient appliqué à l’aveugle. L’estimation la calcule sur vos chiffres — la méthode est décrite sur la page La méthode, le pendant « bail de neuf ans » de ce guide est sur celle de bail commercial et valeur du fonds, et la préparation de la vente pas à pas sur celle de vendre son fonds de commerce. Aucun compte à créer pour lire son résultat.

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