Pas-de-porte  : l’argent du bailleur, pas celui du fonds

La règle

Deux sommes, deux destinataires

Le pas-de-porte — ou droit d’entrée — est la somme que le locataire verse au bailleur lors de la conclusion du bail commercial, et éventuellement à son renouvellement. Il prend l’une de deux formes  : un supplément de loyer, quand le loyer stipulé est en deçà de la valeur locative du local, ou une indemnité compensatrice d’occupation, une contrepartie forfaitaire versée au bailleur. Il n’est pas un dépôt de garantie  : il n’est pas restitué à la fin de la relation.

Le droit au bail, lui, se paie au locataire sortant  : c’est l’élément du fonds qui porte le droit d’occuper le local, d’en obtenir le renouvellement ou une indemnité d’éviction — et de le céder. Il « fait partie intégrante du fonds de commerce et jouit à ce titre d’une valeur patrimoniale ». Bref  : l’un s’achète, l’autre se revend. Le pas-de-porte, on le verse ; le droit au bail, on le détient.

Le mot

« Cession de pas de porte »  : une expression qui désigne autre chose

Voici la source de la confusion. Quand un contrat de bail autorise la cession du seul droit au bail, sans le fonds, l’usage — repris par l’administration elle-même — l’appelle « cession de pas de porte ». Ce qui se vend dans cette opération, c’est pourtant bien le droit au bail du locataire sortant  : la place, pas l’entrée. Le vrai pas-de-porte ne se cède jamais — il n’a jamais été un actif, seulement une somme versée au bailleur, non restituable.

Le Code général des impôts entérine l’indifférence au nom  : toute cession d’un droit à un bail « quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu’elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement, est soumise à un droit d’enregistrement » (art. 725 du CGI). Le régime suit la réalité de l’opération, pas son étiquette. La cession du bail seul — clauses du bail, mairie, signification au bailleur — est le sujet de notre guide vendre son droit au bail.

La qualification

Supplément de loyer ou indemnité  : deux régimes opposés

Pour le locataire qui verse, tout se joue à l’entrée. En supplément de loyer, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, répartie sur la durée du bail — un neuvième par an, à condition que le loyer du bail soit anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative. En indemnité, la somme s’inscrit à l’actif du bilan comme élément incorporel  : ce n’est pas une charge déductible, et son amortissement fiscal ne l’est pas non plus.

Comment la qualification se décide-t-elle ? C’est une question de fait, posée depuis les clauses du bail  : le montant des sommes stipulées, le niveau normal des loyers du secteur pour ces locaux, les avantages obtenus du bailleur. Un versement unique et forfaitaire tend à être qualifié d’indemnité, un versement échelonné de supplément de loyer. Un versement qui achète une exclusivité — le bailleur s’engage à ne pas louer à un commerce concurrent — prend au contraire la figure d’un élément d’actif, non déductible (CE, arrêt du 29 juin 1966, n° 61595).

Le juge peut aussi requalifier dans l’autre sens  : pour deux pas-de-porte de 65 000 F et 90 000 F assortis de loyers de 500 F, le Conseil d’État a regardé les sommes comme un supplément de loyer, mais seulement à concurrence de la différence entre la valeur locative réelle et le loyer versé — le surplus restait le prix d’éléments incorporels du fonds (CE, arrêt du 21 janvier 1972, n° 77366). Ni l’intitulé de la clause ni l’ordre de grandeur ne tranchent seuls  : c’est l’écart au marché qui cadre le régime.

Côté bailleur

Imposable en principe, sauf qualification d’indemnité

Pour celui qui perçoit, le principe est clair dans la doctrine administrative  : les sommes perçues à titre de droit d’entrée « présentent le caractère d’un supplément de loyer », et cela « même lorsque la conclusion du contrat de location a pour effet de faire naître au profit du nouvel occupant un droit au bail de nature commerciale » (BOFiP, BOI-BIC-PDSTK-10-30-20). Le Conseil d’État l’a confirmé dès 1966 et 1978  : ces sommes ne réparent aucune dépréciation des locaux, ce sont des revenus assimilables à des loyers.

Concrètement  : imposables dans les bénéfices du bailleur — revenus fonciers, industriels et commerciaux ou sociétés selon sa situation — et soumis à la TVA s’il est assujetti. Ce n’est que dans la qualification d’indemnité que la somme échappe à l’impôt comme à la TVA. Un bailleur qui compterait écarter une somme perçue sous prétexte qu’il l’a stipulée « indemnité » s’expose au redressement  : l’administration, comme le juge, regarde ce que l’opération a réellement de la contrepartie.

Dans une cession de fonds

Où le pas-de-porte se cache au moment de vendre

Quand un fonds de commerce se vend, son prix englobe le droit au bail — il n’y a rien à séparer. Le pas-de-porte peut néanmoins refaire surface  : certains baux portent une clause qui fait payer au repreneur un droit d’entrée au profit du bailleur lors de l’entrée dans les lieux. Le repreneur peut alors devoir deux sommes distinctes — une au locataire sortant pour le fonds, une au bailleur pour le pas-de-porte. C’est une ligne à repérer avant de chiffrer, pas une fatalité  : tout dépend de ce que le bail stipule.

Et côté enregistrement, la règle diffère selon ce qui part. Le bail cédé seul porte des droits calculés par tranches  : 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà, avec un minimum de 25 €, à la charge du repreneur en principe (service-public, fiche « Cession du bail commercial »). Dans une vente de fonds, c’est le tarif propre au fonds qui s’applique  : le détail complet est dans notre guide du coût d’une cession. Quant au pas-de-porte versé par le repreneur au bailleur, il ne porte pas ces droits  : ce n’est pas un prix de cession, c’est un loyer déguisé ou une indemnité d’entrée.

Le prix

Libre, sans barème — un ordre de grandeur officiel

Aucun barème réglementaire ne fixe le montant d’un pas-de-porte  : il est librement déterminé par les parties. La fiche service-public donne un ordre de grandeur indicatif — « le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers ». C’est une pratique, pas une règle  : un emplacement recherché, un loyer volontairement doux ou une exclusivité négociée font monter la somme bien au-delà.

Ce que nous ne ferons pas  : traduire cette fourchette en coefficient. Nos barèmes publiés chiffrent un fonds de commerce complet et ne valorisent jamais un pas-de-porte isolé — c’est dit tel quel. La place du bail dans la valeur d’un fonds est le sujet de notre guide du bail commercial et la valeur du fonds.

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs demandent ensuite

Où cela se retrouve chez nous

La méthode d’estimation d’un fonds, barème par barème avec ses sources, est sur la page La méthode ; le bail comme élément de valeur, sur notre guide du bail commercial et la valeur du fonds ; et la cession du bail seul, clauses et formalités, sur vendre son droit au bail.

Ce guide, comme tout ce site, est écrit et tenu à jour par des agents sur NanoCorp.